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房价上涨的动力来源于地方政府
关闭此窗口     加入时间:2006-05-23  点击数:2770 
 

2006年05月23日 08:04 新浪blog 字体:大 中 小 
  国家对房价的上涨可谓伤透了脑筋,使尽各种招数对房地产业进行宏观调控的结果是房价不见下跌反而一路看涨。对房地产市场上一轮宏观调控开始于2003年,在2005年春夏之交达到高潮,在“国八条”出台之后,上海房价应声而落,房地产市场一度处于震荡和惶恐中,但是,北京的房价2005年上半年增幅达到18.2%。2006年前两个月,北京市商品住宅预售交易平均价格涨幅达到17.3%。一些原本以上海为投资中心的国内开发商和海外资金,也携巨资转战北京。目前不仅北京、深圳、广州等地的房地产市场持续火爆,价格屡创新高,即使是处于调控中心的上海,当地统计局的资料也表明,进入今年4月份以后,不仅房价下挫势头停止了,而且出现了微升迹象。上一轮的宏观调控主要是以行政手段制止银行贷款流向开发商,这对个别中、小开发商可能是致命的,但对资金充沛的大开发商并不造成实质性威胁,相反为他们的趁机扩张提供了方便。由此可以判断上一轮的调控基本上落空。失败的根本原因是没有找到问题的症结所在,表面上看房地产价格上涨是开发商和资本的推动,但实质上在中国目前市场经济体系还不健全的情况下,推动房地产价格上涨的主要动力来源于地方政府。此时,房地产调控第二轮或许已经不可避免。5月17日,国务院常务会议出台被业界称为“国六条”的新的房地产调控措施,“国六条”的出台是否能够真正达到抑制房价的目的还在于地方政府是否能够真正贯彻执行。    

那么我们分析一下地方政府为什么敢于与中央对抗,希望房地产市场价格上涨呢?老猪认为,主要有以下五个方面的原因:

首先,出让土地已经成为地方政府的主要收入来源。土地拍卖的收入逐年增加,已经占到地方收入的40%~50%。在建立和谐社会,完善社会保障机制等等方面都需要地方政府大笔的财政投入的情况下,地方财政这些年的增长幅度远远不能满足政府支出的需求。一些地方政府在卖完企业、卖完国有房产等资产后,只有房地产价格的上涨才能保证土地收入的增长,才能保证财政收入的增长。而土地几乎是政府垄断的资源,在中国地产市场还有一个特点就是政府出售土地是有使用年限的,这样土地就变成了永远都卖不完的“可再生资源”,也就成了“可再生财源”!

其次,地方政府政绩的需要。为官一任,造福一方一直是想有所作为的官员的座右铭。有什么能比城市的欣欣向荣、日新月异更能体现政绩呢?而这种“繁荣”又需要房地产市场的“兴旺”作为支撑。

第三,地方经济发展的需要。房地产市场的兴旺除了可以给政府带来大把的土地出让收入和房屋建设、买卖税收之外,对地方经济的发展还有很大的好处。比如建筑材料、家具、电器、装修等行业都可以被房地产市场带动。房地产产业是一个能带动一大批产业发展的龙头产业,自然会得到地方政府的重视。想当年海南建省之初就是靠房地产产业的超常规发展而促成的热火朝天的局面。随后在朱总理强力的宏观调控手段熄灭了海南房地产虚火之后,海南经济持续十多年在谷底徘徊,直到现在,还有很多的人生活在当年赚热钱的回忆之中。现在国内很多房地产大佬都是当年海南房地产“黄埔军校”毕业的高才生。

第四,地方政府无风险。房地产市场过旺最大的后遗症是会造成泡沫损害金融行业的健康发展。地方政府不是不知道这个道理,但金融风险其实跟地方政府没有太大的关系。中国的金融业主要由属于国家控股的几大银行所掌控,地方政府在这些银行中没有股份,地方商业银行在经济发展中占的比例非常之小,所以金融风险主要是中央政府的事情。房地产市场是变相地拿中央的钱来发展地方经济,而风险又由中央承担,地方政府何乐而不为呢?

第五,政府官员个人需要。最后一个原因当然跟政府官员的利益紧密相关,一些不法官员与房地产商人相互勾结,在土地拍卖、工程发包等领域直接或者间接地谋取个人利益已经是很多地方官员走向犯罪的新的手段。

其实,如果地方政府配合中央的行动真正想让房地产价格回到理性的状态的话,完全依靠市场的手段就可以达到目的。在中央政府动用税收和金融手段还不能达到目的的情况下,地方政府通过土地储备制度和房屋储备制度就可以很好地调控房地产市场的价格。从土地储备制度来看,现在地方政府还只是从形式上满足了中央的要求,由于地方政府本身是土地的主要卖家,从经济的角度来讲,他们当然希望土地价格越高越好,当然没有平抑土地价格的动力。在土地出让方面他们更多考虑的是财政收入的压力和城市规划发展的需要,还远远没有做到根据土地市场的供求关系来决定每年或者每个季度的土地投放量。他们根本没有用自己手里的这张王牌来平抑土地价格。另一个反面,中央一直在喊建立廉租房制度保证低收入人群的住房需求,但地方政府在这方面根本就没有积极性,当然原因可以说是财政的压力。二十年的房改够彻底的了,很多地方政府手里已经没有住房,统统都卖掉了!聪明人想出个“经济适用房”的概念在政府不投入的情况下自然演变成了一部分人敛财的工具而彻底失败。中央应该要求地方政府从每年的土地出让收入中强制划转一部分资金建立“公房储备制度”。在房价下跌到某一水平的时候,政府用这笔资金收购合适的房源来建立自己的公房储备,当房价上升到某一水平的时候,政府可以出售自己手中的房源来平抑房价。利用市场的手段与市场博奕,运用得好不仅能稳定房价,还能从中赚取适当的利润。这些房屋还可以作为提供给低收入者的廉租房的房源。

如果地方政府能够真正贯彻执行中央的精神,屏弃地方短期的私利,把房地产市场的健康发展上升到建设和谐社会的高度,把土地储备和公房储备两张王牌运用得当,何愁房产价格不平稳呢?
   
 作者: 老猪 
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